最后几个问题需要考虑
：

第一
，之前的救市措施已经启动，但是否有效果
？

过去三年间，不断解除的限购和限售政策及降低的首付比例并未能有效提振市场
。2021年全国基本进入疯狂救市阶段，

但效果并不明显
，与2016年放开的二孩政策类似
，放开越多，市场反而越萎缩
。

数据显示，中国楼市从2021年的“双18”（销售面积18亿平方米、销售额18万亿元）调整至2022的“双13”（销售面积13亿平方米
、销售额13万亿元）

，去年又跌至“双11”（销售面积11.17亿平方米
、销售额11.66万亿元）。

房地产贷款创下2016年以来的新低。

卖地收入持续下跌
。

这说明取消限购并不是解决问题的关键，因为当前的房地产市场面临的不仅是供求问题
，更是信心和收入的问题。

第二个问题是市场是否真的缺少房子。

据黄奇帆透露，中国的房屋严重过剩，没有必要继续建设，需求已经饱和。去年3月份
，住建部公布的数据显示，全国共有6亿栋建筑
。

尽管这些建筑包括住宅
、工厂
、办公楼
、政府单位等多种用途
，但通常情况下
，城市中的住宅（包括商品房
、住宅、小产权房、工业宿舍）占比超过一半，农村地区的建筑绝大多数也是住宅。

据此估算，居住性质的房屋可能达到4亿栋左右，转换成套数则是一个庞大的数字。

泽平宏观发布的数据显示，在各类城市中
，只有一线城市的套户比低于1，而二线城市和三四线城市的套户比均大于1。

套户比即城市中的房屋套数与户数的比例，大于1意味着房屋套数超过户数
，供过于求。

这意味着

，除了一线城市可能还存在房屋短缺外
，其他城市的房屋供应已经大于需求。

第三个问题是需求逐年减少的趋势。

中国的人口已经连续两年出现下降，去年全国人口减少了208万。同时，出生人口与过去十年的高点相比几乎减半
，城市化速率也有所下降。

未来购房需求预计将进一步减少。根据房地产行业权威的中指研究院，26至40岁是购房和置换房产的主力年龄段
。以此推算
，2024年的购房主力人口预计将减少503万。

预计未来几年
，购房主力人口将继续减少
：2025年减少603万
，2026年减少904万，2027年减少1240万人，2028年减少1167万人
，2029年减少1406万人
，2030年减少1414万人，2031年减少742万人
，2032年减少607万，2033年减少604万人

，2034年减少360万人
，2035年减少276万人，减少53万人
，2037年增加30万人
。

之后，购房主力人口的变化预计将在正负100万以内波动
。

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