2021年1-11月
，房地产开发投资正增长6％，销售额同比增长8.5％，房企到位资金同比增长7.2％。

从2022年初开始，房地产政策面就出现转好信号，但这种转好还仅限于“因城施策”范围内，大的政策面始终保持谨慎
。

1月20日召开的全国住房和城乡建设工作会议指出，2022年
，不把房地产作为短期刺激经济的工具和手段
，保持调控政策连续性稳定性
，增强调控政策协调性精准性，继续稳妥实施房地产长效机制。

但新一轮疫情冲击下，我国经济与楼市变得艰难
。3月份
，房地产开发投资增速下滑至-2.4％，首次落入负增长区间。

随着郑州打响二线城市松绑第一枪

，4月份开始，楼市政策调整频率明显加快、力度明显加大
。

先是4月15日央行宣布下调金融机构存款准备金率0.25个百分点
，共计释放长期资金约5300亿元
。

接着4月19日，央行

、银保监会联合召开金融支持实体经济座谈会
，要求“执行好房地产金融宏观审慎管理制度，区分项目风险与企业集团风险，不盲目抽贷
、断贷、压贷
，保持房地产融资平稳有序”
。

然后是4月29日，中央政治局会议定调
：“支持各地从当地实际出发完善房地产政策
，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。”

这次会议被业内看作第一个政策转折点，即中央已看到房地产不稳导致的风险，督促各地因城施策。

5月份，地方“因城施策”进入高峰期。这一时期，全国102个省市出台126次放松政策，政策频次环比近乎翻番
，相当于前4月政策次数之和

。

从2022年下半年开始
，“保交楼”成为楼市关键词
。7月28日，中央政治局会议强调要“压实地方政府责任，保交楼、稳民生”，这是“保交楼”首次被写入中央政治局会议文件。

9月
，各地再次迎来政策小高峰
。市场下行压力大的地方
，刺激政策应出尽出，以宁波、济南为代表的强二线城市
，加速松绑限制性政策
。

这一年，央行共计3次“降息”，5年期以上LPR共下调35个基点。

但这些政策仍未能阻止市场继续下滑。据测算，此轮房地产市场运行周期最低点可能会延续至2023年一季度
，这在过去10年甚至更长时间都没有发生过。

如果说

，前10个月，政策松绑落脚点主要还是在于对前期收缩性政策的回收和纠偏
。那么，以11月为分水岭
，监管对于房企融资态度发生根本转变
，逐渐转向“保主体”。

11月8日，交易商协会表示

，支持民营企业发债融资；11月13日，央行
、银保监会出台“金融16条”，为房地产行业注入政策强心剂；11月14日
，三部委发文
，指导银行向优质房企开具保函置换预售监管资金；11月28日，证监会发布政策，支持房地产股权融资
。

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