本轮房地产调控已是我国地产调控史上力度最大、持续最长的一次调控
，截至2018年底已持续28个月，原本三年左右的房地产市场小周期也被拉长
。2019年房地产政策可能结构化调整
，一线、二线城市行政管制适度松动
，融资环境边际改善。商品房销售面积趋势性下行。土地市场成交面积较上年减少
，新开工增速可能缓降；开发投资增速或小幅回落，全年增速约3%-5%
。

一、房地产政策可能适度调整

结合当前宏观经济和房地产市场形势，笔者对2019年房地产政策走向有如下判断：

一是调控全面退出的可能性较小
，否则极有可能导致调控成果半途而废。“房住不炒”和“因城施策”两个原则将坚持，客观上住房租赁市场局面打开也要求将稳定房价一以贯之。

二是2019年第二季度前后政策可能适度放松。房地产政策具有适度调整的现实需求
：行业内生需求是要加大对住房刚需的支持，减小对改善性需求的误伤

，特别是小户型向大户型置换的需求；行业外部需求是经济增长动力不足，贸易摩擦困局未解，缺少应对一系列国内外环境挑战的辎重。这些内外部因素可能促使放松房地产调控的诉求和预期渐增
，决策层对调控的态度转缓
。

当前正处于政策观望期
，各地可能自下而上
、明紧暗松
，局部试探微调
。倘若控房价任务“达标”，可能为后续政策环境改善预留更多空间。从“遏制房价上涨”的目标看
，“环比不涨”尚可较快达成，“同比不涨”还有较大距离。

三是预计政策以结构化放松为主，对一线、二线城市和三线、四线城市、供给端和需求端等差异化考虑
。具体可能调整的方向有
：

一线、二线城市行政管制适度松动。以保障刚需和置换型改善需求为重点
，适当放松过紧的限购
、限贷、限价、限售措施。其中，放松限购可能以各地人才安居工程的方式进行，如放松落户政策
、实行购房补贴；放松限贷可能在部分地区下调房贷利率
，降低首付比例，放宽按揭贷款额度增速的监管

；限价导致一二手房价格倒挂，刺激了投资性需求利用套利空间入市的动力
，可能放松或取消。三线、四线城市棚改安置区别对待。

货币环境改善，个人按揭和房企融资或有松绑。基准利率保持稳定的前提下
，房贷利率即将见顶。房贷平均利率已连续上涨近两年，上行持续时间长
，但近一个季度走势趋于平缓。加之流动性环境趋于改善


，未来一段时间基准利率上行的可能性较小
，房贷利率在2018四季度-2019一季度有见顶回调之势。其他城市和银行可能跟进小幅下调，加速放款
。银行自身存在下调房贷利率的动因，若监管默许，其他地区和银行可能跟进小幅下调利率，加快房贷发放速度。

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