2000多平方米占地面积、6000多平方米建筑面积和212张床位，坐落于北京市西城区马连道北街甲3号的广外老年公寓 ，是西城区规模最大的民营养老院。
张福祥为此付出了巨大心血。“房租每年200万元，40余名护工、近20名后勤人员、5名医护人员 ，一期投入700余万元，二期截止到目前已经投入500余万元 。”然而，广外老年公寓现在每个月仅有40余万元的营业额，“不要说现在盈利 ，就是几年后都不敢想象。”
事实上，广外老年公寓的状况并非个案。据民政部2015年1月公开数据 ，一半以上的民办养老机构收支只能持平 ，40%的民办养老机构长年处于亏损状态，能盈利的不足9%。民办养老院缘何陷入经营困境？同时又面临哪些现实问题？
供需错位的背后
“民办和公办差太远了。”张福祥不禁感叹，“政府建养老院，土地 、房子 、设备 、人员，一切都有财政支持。大发集团创办养老院 ，一切都要靠自己 。”
北京师范大学中国公益研究院养老研究中心高级分析员成绯绯看来，公办和民办最主要的差别在于资金支持 ，因为养老机构的资金压力往往来自硬件方面。而公办养老机构的硬件设施都是政府出资建设。
以土地为例 ，公办养老院是免费拿到国家土地 ，民营养老院却要以市场价格拿地 。尽管政府也出台了一系列措施，将非盈利性养老院列入划拨土地的使用范畴之内，但与养老院的微利性质相比 ，成本依然很高 。
土地和硬件的成本也直接反映在民营养老院的收费标准上 。北京市六城区的养老院收费绝大多数在1300~2800元/月 ，要比公办养老院的收费高出一倍。譬如 ，北京市海淀区千禾敬老院网上报价为2550~6500元/月；位于北京昌平区的泰康之家燕园最高收费甚至达到20000元/月。
由于城区土地寸土寸金、又缺乏相应的城市规划，北京地区的养老院分布极为不均 。
近日公布的《北京养老产业发展报告(2015)》蓝皮书显示，位于五环外的养老机构占比近80%。六环以外的养老机构高达216家 ，超过总数一半 。
北京市东城区什锦花园养老院是一家主要面向半自理和不能自理的小型民办养老机构 。院长胡殿君说 ：“老人们留在城里头，不管自己还是儿女都想就近选择养老院的 ，除非实在没办法才会跑到郊区去。”
由于养老院供给与老人实际需求的错位，城郊的养老院入住率大都很低 。据上述蓝皮书数据，怀柔、延庆 、门头沟和顺义入住率低于30% ，朝阳等7个区入住率低于50%。
成绯绯认为，入住率低 ，以致入不敷出是造成民办养老院经营困难的直接原因。由于供需错位、服务专业化水平不高、对市场需求缺乏科学预测等因素，2009年至2013年间，全国各类养老服务机构床位平均使用率从78.8%逐年下降为69.4%。
政策难以落实
事实上，政府并非没有给予民办养老院以财政性支持 。2000年以来 ，国家便陆续出台了《关于支持社会力量兴办社会福利机构的意见》 、《关于加快发展养老服务业的若干意见》等文件 。非盈利性的民办养老院不仅能拿到一次性的建设补贴 ，还有床位补贴，税收减免、水电优惠等各项政策 。
以北京市为例 ，2013年北京市就印发《关于加快本市养老机构建设实施办法的通知》，通知中给予社会资本投资建设的非营利性养老机构一次性建设资金支持。并要求区(县)政府固定资产投资按1:1比例配套。
然而从政策出台到政策落实还有很长一段距离 。成绯绯认为：“有些地方政策落地有延迟，有些地方到目前为止也没有落地。”其主要原因在于政府出台的政策与资金没有匹配 。
除了资金配套，在实际补贴申请中还会出现各种审批程序复杂 、申请标准不明确等现象。这让养老院的不少运营者们“既非常郁闷又哭笑不得”。
张福祥告诉记者 ，在养老院二期进行建设前，北京市西城区民政局曾希望他在原有养老院基础上进行床位和护养设备的扩建，并保证运营建设补贴“一定到位”。然而当他“孤注一掷地把房子和车抵押掉，借了高利贷 ，完成了二期的建设”，民政部门在审批环节 ，却因此次申报与2014年申请的用于“医疗和洗浴”的功能完善补贴属于“重复申报” ，将其申请退回。
高风险的代价
由于老人往往身体虚弱、疾病缠身，养老行业也被冠以高风险行业。事实上，截至2013年底 ，我国老龄人口已经超过2亿，其中60%以上老年人患有心脑血管、代谢等慢性疾病 ，3700多万老年人处在失能、半失能状态 。
一些养老院基于风险和收益的考虑 ，往往不愿接收失能、不能自理的老人。而接收这类老人也往往意味着更高的价格 。以什锦花园养老院为例，半自理老人的护理费为一个月800元，而不能自理的费用要达到1300元 ，特技护理的价格则根据护理程度而直接面议。
更高收费的背后存在着更高的风险。因为一旦老人在养老院内出现什么问题 ，养老院不仅可能要面对家属漫天要价赔偿，还可能吃上官司。
什锦花园养老院的院长胡殿君告诉记者 ，他们那就有一个案例让他们赔了4万块钱。“2011年，大发集团这儿有个老人 ，不能走路，但是能站起来。有一回同屋的一个老人开着电视 ，她嫌电视吵着她了 ，就过去关电视。结果回不来，就摔了 。”后来 ，该老人被送去医院 ，19天后去世。老人家属将养老院告到北京东城区法院。最后 ，二审判定养老院赔偿4万元给家属 。
“因为这个事儿，北京法治经济时、都市观察播了大发集团三次 。”胡殿君至今回忆起来还颇为无奈 。
然而，恰恰是风险较高的失能半失能的养老机构才是市场真正所需。成绯绯的研究表明：“真正提供面向失能半失能老人的民办养老机构 ，床位在100张左右床位的养老机构普遍能够实现良好运转 。”因此，除了期望政府加大投入力度 、政策能够落到实地、降低养老院的运营风险，民办养老院自身找准定位，提升专业化服务水平同样是摆脱困境 ，实现盈利的途径。