近期
，《关于规划建设保障性住房的指导意见》（国发【2023】14号文）（以下简称“14号文”）已逐步进入执行落地期。这个指导性意见一经公布
，马上在房产圈引起了轩然大波，甚至有人惊呼
，新一轮房改序幕由此拉开。那么这个指导性意见到底有哪些神奇之处

，不妨一起来来看看。

一
、制定背景。

近年来，随着中国经济的发展和城镇化的推进

，住房问题日益凸显，特别是城镇化持续推进的历史大背景下，住房供需矛盾日益严重
，原先的高负债、高杠杆、高周转的“三高模式”，虽然一定程度上带来了社会经济的繁荣，但在新的历史条件下，一路上涨的房价已然掏空了国民的储蓄，在经济结构转型，大力构建经济内循环的当下势必需要进行调整，也因此中央在多放考虑下出台了此指导意见。

二
、具体内容

《关于规划建设保障性住房的指导意见》提出了一系列具体的政策措施，包括加大保障性住房的建设和供给
、推动建立房地产市场长效机制、完善住房供应体系等。但说到底就是两句话：“让商品住房回归商品属性”和“实现‘居者有其屋’”。

什么意思
？

简单的讲就是以后的房地产将变为保障房和商品房双轨制运行
，在双轨制运行的情况下，保障房和商品房将分别满足不同层次的住房需求。一方面，保障房可以有效解决低收入人群的基本住房问题
，缓解社会住房压力
；另一方面，商品房则主要满足改善型住房需求，推动房地产市场的健康发展。

特别需要注意的是，此次指导意见提出“保障房必须实施严格的封闭管理
，禁止以任何方式违法违规将保障房变更为商品房流入市场”，也就意味着保障房完全和市场做了脱离，彻底终结了保障房满五年可以进行市场交易的政策，也就进一步杜绝了保障住房的投资价值，有利于更好的控制保障性住房的市场价格
，最终实现工薪阶层低成本购入住房的目的，解决工薪阶层的后顾之忧
。

三、现实影响

短期内该政策可能会对已有的项目造成一定的冲击
，但是从长期来看，该政策具有非常积极的作用；

一是购房者选择的机会多了
。新政实施前，大家买房都是扎堆冲进房地产市场，造成房地产市场阶段性、地域性供需紧张
，在这样的市场环境下很容易形成卖方市场，从而使得房屋质量不断下降的同时房屋价格却不断攀升，进而增加了购房者的购房成本。

二是开发商会更关注房产品质。双轨制后
，购房者会根据自身情况选择是购买保障性住房或者商品房
，也因此让开发商潜在的客户出现了分流
，客户群体势必减少
，在这样的背景下
，开发商必须不断提升房产品质，提供质优、价廉的商品才有可能盈利
，否则将逐步被市场淘汰
。

三是房地产市场会更趋于理性。房产价格最终会在市场左右下达到平衡
，除了极个别城市在外，房产价格将很难出现大幅度的涨跌，从而形成房住不炒的预期，房产消费不再成为居民生活中的必需品或者不再成为居民的生活压力
，只有到那时，经济内循环才能真正发挥经济引擎的作用。

四是保障性住房有望统一学区
。指导意见强调要加大保障性住房建设力度、同时指出是使房产回归商品属性
，这必然会触及房产的附加属性——学区的调整


，按照目前的政策调整方向
，保障性住房在可预见的某个时期必然会与商品房一样
，统一享受周边的教育资源

。