11月28日
，上海发布了新的房贷政策

，主要内容包括：自11月29日起，首套住房贷款最低首付款比例上调至35%；二套房贷的最低首付款比例上调至60%（普通自住房）和70%（非普通自住房）。而且，对于二套房贷的认定，执行严格的“认房又认贷”标准。同日
，天津也调整了差别化住房信贷政策。11月以来，多个城市陆续出台了新的措施，使房地产调控进一步升级
，其中一些也有上调首付比例的内容。

　　在10月初出台房地产调控措施之后不到两个月的时间
，就有多个城市将调控力度加码
，这显示了这些地方的政府部门抑制房价、调控楼市的决心。这也说明
，10月初以来房地产市场的走势并未达到预期。

　　10月房价涨幅其实是普遍下降的
。以上海为例，10月新建商品住宅价格指数的环比涨幅为0.5%，较9月的2.7%大大下降，更是远低于8月的5.2%
。而且，10月下半月
，上海房价环比下降0.1%
。

　　那为什么10月的调控还不能令人完全满意
，需要采取更严厉的措施呢
？首先

，一些城市虽然房价环比涨幅下降，但同比涨幅仍然非常高；一些城市环比涨幅仍然处于高位。上海10月新建商品住宅价格指数的同比涨幅为37.4%。另外几个调控加码的城市环比涨幅居高不下，例如，杭州
、武汉的环比涨幅超过3%
，折算成年率会超过40%。其次，由于房价同比或环比涨幅仍然高，房价上涨的预期没有明显改变
。很多分析人士认为，即使房地产市场成交量大幅下降
，房价也不会出现真正的下调

。再次，由于房价上涨预期仍然强烈，资金还在持续流入房地产市场。这突出地反映在土地市场，近期开发商拿地热情高涨、土地拍卖屡屡突破限价。另外，10月住房贷款的增量还是比较高
，11月的数据还没有发布
，应该也不是明显减少。资金持续流入将使房地产领域继续加杠杆。

　　因此
，虽然10月房地产调控使房价环比涨幅普遍下降，但其中隐藏的风险实际上并没有随之降低
。楼市越来越高的杠杆推动了房价持续、大幅上涨
，这是本轮房价周期有别于以往的突出特点。但这是难以持续的
，而一旦房价有所回调，就会冲击金融体系
，进而殃及实体经济。本轮房地产调控的首要任务，应该是降杠杆
，以抑制资产泡沫和防范经济金融风险。既然资金流入没有明显减缓，杠杆还在上升

，那么
，调控目标就远远没能实现，加大调控力度就具有必要性和紧迫性。

　　调控加码要起到两方面的作用
，一是改变房价上涨预期，进而降低资金进入的意愿；二是限制资金流入，直接起到降杠杆的作用。上调首付比例就是限制银行信贷资金进入楼市的措施
。除此之外，多个城市在严查首付贷，严禁用非自有资金缴付土地出让价款
。这些都是降杠杆的措施，体现了本轮房地产调控的特点和关键所在
。

　　地方政府升级房地产调控，能够起到抑制资金流入
、降低楼市杠杆的作用。特别是像上海这样的金融业发达的城市，能够比较及时地抓住问题关键
，并采取比较有效的措施。上海10月8日出台调控措施时就提出，银行贷款、信托资金
、资本市场融资、资管计划配资、保险资金等不得用于缴付土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款
。这是先于其他城市的
。

　　但是，流动性不是从一地一域产生

，也不会限于一地一域，只有地方政府的调控
，难以真正降低楼市的整体杠杆
。当一些城市进行调控时，资金就会去其他的城市拉高房价。例如
，长沙之前不是热点城市，但在热点城市进行调控之后，长沙的楼市就变热了

，10月房价环比涨幅比9月上升，高居全国第二
。资金从一个城市流到另一个城市，使不同城市轮流领涨，是本轮房价周期的又一特点
。因此，要降低楼市整体杠杆
，需要在宏观层面收紧流动性，而这又有赖于整体金融环境变得稳健。这包括两方面的含义，一方面，货币政策应该真正稳健
；另一方面，金融业的发展应该稳健
，金融工具的发展不能过快。

　　目前还需要警惕一种情况，房地产调控越来越严厉之后

，流动性可能大规模进入期市、股市等其他领域，这同样有滋生资产泡沫的风险。只有营造稳健的金融环境
，才能从根源上抑制资产泡沫和防范经济金融风险。